Bail verbal: la preuve de son existence et le droit au maintien dans les lieux (04/2007)

 

 

 

 

par Maître Schaeffer, Avocat

Suite de l'article

  

Table des matières

Bail verbal sans occupation des lieux

Bail verbal avec occupation des lieux

Droit au maintien dans les lieux

 

Bail verbal avec occupation des lieux

De plus, même en cas de commencement d'exécution du bail (occupation des lieux), cela suppose, de la part de celui qui s'en prévaut, aussi bien l'accomplissement des obligations que l'exercice des droits découlant du prétendu bail.

L'indice le plus couramment retenu en jurisprudence est l'occupation des lieux.

L'occupation des lieux n'est efficace que si elle manifeste sans équivoque la volonté du bailleur.

Une simple tolérance n'est en effet pas créatrice de droits et il peut y être mis fin à tout moment. L'occupant des lieux, ne peut donc se voir accorder le bénéfice du bail dès lors qu'il a été laissé dans les lieux durant 5 ans par une simple tolérance du propriétaire .

Même lorsqu'elle présente les qualités requises, l'occupation des lieux est en elle-même insuffisante pour prouver le commencement d'exécution d'un bail verbal.

L'occupation matérielle des lieux n'est efficace que si elle s'accompagne de faits positifs manifestant la volonté commune des parties ce qui n'est pas le cas en l'espèce, aucun autre élément que le paiement des loyers n'étant invoqué, ni moins encore prouvé, de nature à établir la volonté expresse et non équivoque de la SCI d'accepter Carole Lefebvre comme locataire substituée à sa sœur.

De même, est suffisante la déclaration de loyers faite à l'enregistrement par le propriétaire et le règlement par lui des impôts correspondants.

Compte tenu de l'existence de liens de famille entre le propriétaire et l'occupant de l'immeuble, qui ne justifie pas de la réalité du paiement des loyers qu'il prétend avoir réglés en qualité de locataire, il peut être admis que la déclaration faite annuellement par le propriétaire à l'enregistrement durant plusieurs années consécutives, suivant laquelle il a encaissé de l'occupant un loyer, et le fait qu'il a acquitté les impôts résultant de ces déclarations, font preuve du bail et du paiement d'un loyer.

En revanche, ni le paiement d'une taxe d'habitation, ni le règlement d'un droit au bail, d'ailleurs calculé sur la base d'une somme qui ne correspond même pas à celle effectivement versée au propriétaire, ne suffisent à conférer aux appelants la qualité de locataires.

Si le locataire, en cas de commencement d'exécution du bail (occupation des lieux) ne rapporte pas la preuve des faits précités et il ne pourra opposer au bailleur aucun bail verbal.

   

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