Les copropriétaires sont tenus de respecter la destination des lots de copropriété qu'ils détiennent telle qu'elle est définie dans le réglement de copropriété.

Dès lors qu'un lot de copropriété est affecté par le règlement de copro- priété à " l'habitation bourgeoise ", le copropriétaire qui souhaite y installer un commerce ou une activité professionnelle doit préalablement en demander l'autorisation à l'assemblée générale des copropriétaires.

Autorisation de l'assemblée générale

L'autorisation portant sur un changement de l'affectation d'un lot de copropriété doit être donnée à l'unanimité des copropriétaires.

A défaut, tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires pourrait demander en justice qu'il soit fait injonction à celui qui a installé une activité commerciale sans autorisation de mettre fin à cette activité.

L'assemblée générale des copropriétaires n'est pas totalement libre d'accepter ou de refuser le changement d'affectation d'un lot sollicité par un copropriétaire.

Elle doit se prononcer dans l'intérêt collectif.

Dans le cas où le refus aurait pour unique objet de nuire au copropriétaire concerné le syndicat de copropriétaire commettrait un abus de droit.

Contrôle du juge sur la décision de l'assemblée

En cas de litige, c'est au tribunal saisi qu'il appartiendra de déterminer si l'assemblée générale a légitimement ou non refusé l'autorisation sollicitée.

Pour se déterminer, les juges se baseront notamment:

- sur les conséquences potentielles de l'autorisation au regard de l'usage des lieux et de la tranquillité des occupants (il n'est pas discutable qu'il n'y a pas identité de situations à admettre une activité de bureau plutôt qu'une activité commerciale) ;

- sur le caractère déterminé ou non de l'autorisation sollicitée (le projet soumis à approbation doit être particulièrement clair, aussi bien en ce qui concerne les aménagements et travaux envisagés qu'en ce qui concerne l'activité projetée)

Si par exemple un copropriétaire soumet à l'assemblée un projet imprécis, voire plusieurs projets différents, la jurisprudence aura tendance à considérer que le refus opposé par l'assemblée générale de la copropriété a été régulier sans aucunement excéder les pouvoirs et intérêts légitimes des copropriétaires.

L'appréciation se fait " in concreto ", c'est-à-dire au cas par cas, en fonction en particulier de la situation de l'immeuble et du type de commerce envisagé.

Son appréciation ne sera par exemple pas la même:

- suivant que l'immeuble est une résidence calme ou un immeuble situé en zone déjà fortement commerçante ;

- suivant les nuisances que le commerce envisagé peut impliquer et il sera toujours plus difficile de se voir autoriser à ouvrir un restaurant (horaires d'ouverture, odeurs, type de clientèle...) qu'une librairie par exemple ;

- si le copropriétaire qui sollicite l'autorisation n'habite pas les lieux par ailleurs (le tribunal pouvant considérer qu'il n'aura pas à subir lui-même les nuisances qu'il fera subir aux autres).

Notre sélection de livres à lire à ce propos

Trois ouvrages publiés par l'Arc en juin 2010:

Un guide clair, bien fait et très utile pour tout copropriétaire: La copropriété pratique en 300 questions

celui que tout conseiller syndical se doit d'avoir: Soyez un conseil syndical efficace

et un livre d'ensemble sur le conseil syndical: Copropriété : le manuel du conseil syndical

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