L’activité principale du marchand de biens est la revente de biens immobiliers à titre professionnel, généralement après les avoir procédé à leur rénovation.

A sa responsabilité de vendeur professionnelle peut donc s'ajouter celle de constructeur lorsque la nature de la rénovation met à sa charge les garanties légales correspondantes.

De ce fait, le marchand de biens est tenu de souscrire diverses assurances du fait de son activité.

Responsabilité du marchand de biens

en tant que vendeur professionnel

En tant que vendeur professionnel, le marchand de biens est tenu des vices cachés du bien vendu. Il ne peut se prévaloir ni de son ignorance ni d'une clause d'exclusion de responsabilité dans l'acte de vente pour s'en libérer.

L'acquéreur aura droit, en sus du remboursement du prix s'il renonce à la vente du fait du vice ou du coût des travaux de réparations effectuées, à des dommages-intérêts au titre des autres préjudices.

Au titre des travaux de rénovation effectués

Les responsabilités du marchand de bien découlent dans ce cas des garanties légales pesant sur un constructeur:La réception des travaux constitue le point de départ de ces garanties légales et bénéficient à l'acquéreur du bien.

▪La garantie décennale

Cette garantie couvre les dommages graves résultant de la fonction « construction » des ouvrages.

Elle est par l’article 1792 du Code Civil a pour objet de couvrir les dommages affectant l’ouvrage ou l’un de ses éléments d’équipement formant indissociablement corps avec l’ouvrage le rendant impropre à sa destination.
Il s’agit d’une présomption de responsabilité qui s’exerce sur dix ans et dont le constructeur peut s’exonérer dans trois cas :
-La force majeur
-Le fait d’un tiers
-La faute de la victime

▪La garantie biennale ou de bon fonctionnement

Elle est prévue par l’article 1792-3 du Code Civil et concerne l’équipement d’éléments séparables du gros œuvre sans engendrer de conséquences pour celui-ci.

Cette garantie court pendant une durée de deux ans, à compter de la réception de l’ouvrage.

▪La garantie de parfait achèvement

Elle est prévue par l’article 1792-6 du Code Civil.

Elle court pendant un an, à compter de la réception et engage l’entrepreneur à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, soit mentionnées par réserve à la réception, soit postérieurement à la réception par voie de notification écrite.

Cette garantie pèse sur le marchand de biens seulement si celui-ci exécute lui-même les travaux.

Assurances du marchand de biens

L’ensemble de ces garanties dues à l’acquéreur impose au marchand de biens la souscription d’assurances spécifiques.

Il a de ce fait l'obligation de justifier :

- d'une assurance de responsabilité civile professionnelle
- d'une assurance de responsabilité décennale
- d'une assurance dommages-ouvrage si les travaux impliquent une garantie légale décennale.

▪ Assurance responsabilité civile professionnelle

Cette assurance garantit le constructeur des dommages que peut causer :

-un vice caché des immeubles vendus, vice dont l’assuré répond en tant que vendeur professionnel

-une erreur, une omission ou une faute involontaire dans l’exécution d’une prestation de services.

▪Assurance de responsabilité décennale

Cette assurance garantit les constructeurs dont la responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1792 du Code Civil. Elle vise à couvrir les conséquences pécuniaires de la responsabilité décennale ainsi que tous les travaux qui seront nécessaires à la réparation des désordres de ce type. Elle doit être souscrite par chaque constructeur avant l’ouverture du chantier qui doit pouvoir en justifier vis-à-vis du maître d’ouvrage.

▪L’assurance dommage-ouvrage

Cette assurance est obligatoire et doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Cette assurance garantit le financement de la totalité des travaux de réparation des dommages subis par un ouvrage dans le cadre de la garantie décennale, sans recherche des responsabilités. La couverture court pendant dix ans à compter de l’expiration de la garantie d’achèvement, soit un an après la réception.

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