Le marchand de biens est une personne qui achète en son nom des biens en vue de leur revente, de manière habituelle et répétitive, dont la rémunération consiste dans l’excédent de prix qu’elle réalise à la revente.

Cette activité peut être exercée dans le cadre de sa profession principale, mais également à titre privé. En effet une personne qui effectue plusieurs opérations d’achat revente peut être considérée comme ayant une activité de marchand de biens.

Critères de l'activité de marchand de biens

Deux critères principaux permettent de déterminer si une personne peut être qualifiée de marchand de biens.

L’exercice habituel:

Le caractère habituel des opérations s’apprécie en fonction du nombre, de la nature, du rythme et de l’importance des opérations.

La notion d’habitude peut résulter soit de la pluralité des ventes réalisée dans le cadre d’une même opération soit de l’activité passée ou présente du commerçant.

Selon la jurisprudence du Conseil d’Etat l’achat d’un immeuble pour le revendre en bloc ne caractérise pas l’habitude, mais l’achat d’un immeuble pour le diviser et le revendre par appartements fait qualifier le vendeur de marchand de biens (CE 28 mai 1990 ; 12 juin 1992).

de même, a la qualité de marchand de biens le particulier qui achète et revend six appartements en deux ans (CE 14 octobre 1987).

L’optique spéculative:

elle s’apprécie en fonction des délais séparant les acquisitions des reventes, du montant des profits, de la situation géographique.

La personne qui acquiert un bien doit avoir l’intention de le revendre à l’origine. L’intention spéculative doit être recherchée à la date d’acquisition des immeubles et non à la date de leur cession.

La personne qui achète des immeubles pour les conserver ne fait pas un acte de commerce mais un placement.

L’intention de revendre fait en effet apparaître le désir de réaliser un bénéfice qui est le propre de l’activité commerciale. Si cette intention n’existe pas, l’opération conserve un caractère civil (Cass, 3e civ, 14 juin 1989).

L'importance des opérations est également prise en compte:

A partir de quel seuil devient-on marchand de biens ?

Il n’y a pas de règle absolue mais la tendance actuelle de l’Administration est de renforcer l’application du régime d’imposition y compris aux particuliers.

La réponse se trouve dans la jurisprudence. Ainsi est considérée comme ayant la qualité de marchand de biens la personne physique ou morale qui effectue deux ou trois opérations d’achat de biens immobiliers en vue de leur revente.

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