La despécialisation désigne le fait que le locataire change la destination des lieux donnés à bail telle que cette destination est fixée par le contrat de bail. Par principe, le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui est donnée contractuellement et peut voir son bail résilié dans le cas contraire. En matière de baux commerciaux, toutefois, le Code de Commerce prévoit divers cas de déspécialisation.

Adjonction d'activités connexes

En vertu de l'article L145-47, le commerçant peut adjoindre à l’activité prévue une activité connexe (ayant un rapport étroit avec l’activité) ou complémentaire (nécessaire à un meilleur exercice de l’activité), en notifiant au bailleur par acte d'huissier les activités qu’il envisage d’exercer.

A défaut, il risque la résiliation du bail.

Le bailleur dispose de deux mois pour contester la déspécialisation des locaux.

Le locataire peut porter la contestation devant le Tribunal de Grande Instance.

Si l’adjonction d’activité est autorisée, le bailleur pourra demander une majoration du loyer lors de la première révision triennale suivant cette adjonction.

Adjonction d'activités nouvelles

Le locataire peut également demander, en vertu de l'article L 145-48 au bailleur l’autorisation d’exercer une ou plusieurs activités non prévues par le bail, en raison de la conjoncture économique et des nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, à condition que ces activités soient compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

Le locataire notifie sa demande d’autorisation au bailleur par acte d'huissier (il risque à défaut la résiliation du bail), ce dernier disposant d’un délai de trois mois pour répondre.

Le Tribunal de Grande Instance saisi par le locataire peut, malgré le refus du bailleur, autoriser la transformation du bail, sauf si ce refus est justifié par un motif grave et légitime.

Le bailleur peut demander l’augmentation du loyer dès la transformation du bail.

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