La remise immédiate au vendeur d'un bien immobilier d'un des exemplaires du mandat de vente comportant une clause d'exclusivité au profit d'un agent immobilier est exigée pour la validité même du mandat.

Ce principe est énoncé par la première Chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 25 février 2010, numéro de pourvoi 08-14787.

Exposé de la situation

Dans l'affaire en cause, une dame X., agissant agissant à la fois à titre personnel et au nom de ses enfants, avait donné un mandat exclusif à un agent immobilier de vendre un appartement pour un prix sensiblement inférieur aux prix du marché; Ce mandat avait été signé en deux exemplaires le 19 avril 2007 mais l'exemplaire réservé au vendeur lui avait été adressé postérieurement par l'agence dans un courrier de transmission indiquant qu'un numéro d'inscription y avait été apposé.

Un acquéreur, Monsieur Y., s'étant déclaré et ayant accepté une promesse de vente établie par l'agent immobilier aux conditions du mandat, la dame X... a donc refusé de souscrire cette promesse. Pour l'y contraindre, Monsieur Y. a de ce fait assigné Madame X. en justice afin de l'y contraindre et de voir déclarer la vente parfaite mais celle-ci a reconventionnellement sollicité l'annulation du mandat et de la vente.

La Cour d'appel de Lyon a rejeté le 28 février 2008 la demande reconventionnelle en nullité de Madame X. au motif que si une clause d'exclusivité ne peut recevoir application dans un mandat d'agent immobilier que si elle résulte d'une stipulation expresse du mandat dont un exemplaire a été remis au mandant et si en l'espèce il paraît manifeste que l'exemplaire du mandat réservé à Madame X... lui a été remis postérieurement à la signature de l'acte, cette remise tardive ne pourrait toutefois entacher aux termes de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application que la validité de la clause d'exclusivité du mandat et non la validité de celui-ci en son entier et a déclaré que la vente était devenue parfaite du fait de la promesse d'achat de Monsieur Y.

Position de la Cour de Cassation

En cassant l'arrêt de la Cour d'Appel, la 1ère chambre civile consacre la nullité du mandat exclusif de vente dans son entier en cas de remise tardive au vendeur immobilier de l'exemplaire lui revenant et ne la restreint pas à la seule clause d'exclusivité.

Il s'agit là d'une interprétation particulièrement audacieuse et peu favorable aux agents immobiliers de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qui énonce que "lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou ..., cette clause recevra application dans les conditions fixées par" le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 qui lui même énonce que "cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant".

Cet arrêt ayant été publié au Bulletin de la Cour de Cassation, il semble bien qu'il s'agisse là dans l'esprit de la 1ère Chambre d'un arrêt de principe que les professionnels tant immobiliers que du Droit doivent prendre en compte.

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