Encyclopédie juridique
des affaires et
de la vie courante

 

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Responsabilités propres du syndicat de copropriétaires

 

Le syndicat de copropriétaire est doté de la personnalité civile et peut en conséquence voir sa responsabilité engagée en raison des préjudices ou dommages causés à certains copropriétaires ou aux tiers (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).

Comme toute personne morale, le syndicat des copropriétaires est également susceptible de voir sa responsabilité pénale engagée, sur le fondement de l’article L 121-2 du code pénal, dès lors qu’une infraction a été commise « pour son compte, par ses organes ou représentants ».

Toute décision du syndicat s’analysant en un refus d’exécuter les missions qui lui est confiée par la loi (par exemple une décision refusant d’effectuer les réparations indispensables aux parties communes) constitue un abus de majorité et peut être annulé pour ce motif.

Le syndicat peut être tenu responsable du mauvais entretien des parties communes ou de ses éléments d’équipement.

Action des créanciers contre le syndicat de copropriétaires

Responsabilité du fait de l’immeuble ou des équipements communs

Responsabilité du fait des préposés du syndicat de copropriétaire

Responsabilité pour faute envers les copropriétaires

Responsabilité du fait de décision des assemblées

Responsabilité envers les tiers

Vice de construction et défauts d’entretien des parties communes

Syndicat de copropriétaires

 

Action des créanciers contre le syndicat de copropriétaires

Les créanciers du syndicat, copropriétaires ou tiers, peuvent agir en justice contre le syndicat de copropriétaires pour mettre en cause sa responsabilité.

Mais l’exercice de cette action ne fait pas obstacle au droit du créancier d’agir directement contre chaque copropriétaire à concurrence de sa quote-part dans les parties communes en cas de carence du syndicat.

Vis à vis des tiers, la prescription de cette responsabilité est trentenaire conformément au droit commun mais de la part des copropriétaires cette responsabilité ne plus être recherchée après écoulement d’un délai de 10 ans à compter de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l’action.

Les créanciers du syndicat peuvent pratiquer une saisie entre les mains du syndic.

Responsabilité du fait de l’immeuble ou des équipements communs

Le syndicat peut être assigné sur le fondement de l’article 1384 alinéa un du code civil par les copropriétaires ou les tiers lorsque le dommage est causé par une partie commune ou un élément d’équipement commun dont il a la garde (un ascenseur ou un escalier en mauvais état…).

En dehors des cas d’accident, le syndicat est responsable des préjudices divers causés par les choses qu’il a sous sa garde (parties communes ou les vêtements d’équipements communs : les infiltrations ont causé par un poste de lavage).

Lorsqu’un dommage est causé par la ruine du bâtiment, la responsabilité du syndicat est engagée sur le fondement de l’article 1386 du code civil et non pas de l’article 1384 alinéa 1.

Responsabilité du fait des préposés du syndicat de copropriétaire

Le syndicat est responsable sur le fondement de l’article 1384 alinéa 5 du code civil des fautes commises par ses préposés : par exemple les gardiens et concierges de l’immeuble.

Une entreprise chargée par le syndicat de faire des travaux n’est pas sa préposée.

Responsabilité pour faute envers les copropriétaires

Le syndicat de copropriétaire peut également voir sa responsabilité contractuelle ou délictuelle engager en vertu des articles 1382 et 1383 du code civil s’il remplit mal à sa mission : par exemple en ne faisant pas observer le règlement de copropriété… ou en laissant entreprendre par des copropriétaires des travaux irréguliers.

Ou en négligeant de prendre des mesures conservatoires et d’administration des parties communes qui s’imposent, de même s’ils tardent à exécuter les travaux destinés à mettre fin à des infiltrations subies par un copropriétaire ou à faire des travaux urgents.

Il n’est pas responsable d’un vol commis dans les parties privatives si toutes les mesures de sécurité imposée par le règlement de copropriété et les délibérations de l’assemblée ont été prises et qu’il a rempli l’obligation de moyens et non l’obligation de résultat lui incombant.

Il a été décidé que le syndicat n’avait pas commis de faute :

- pour ne pas avoir sollicité le concours d’un architecte pour surveiller les travaux,

- en raison du retard mis à obtenir l’indemnisation d’un copropriétaire par l’assureur de l’immeuble, en l’absence de toute négligence de sa part

Par contre, sa responsabilité peut être engagée si le syndic laisse des squatters s’installer dans l’immeuble sans signaler leur présence au propriétaire du lot concerné. Ou s’il poursuit abusivement copropriétaires. Ou s’il tient sa comptabilité de manière erronée, en laissant apparaître de façon persistante au débit d’un copropriétaire une dette depuis longtemps acquittée.

Ou si le syndic expulse manu militari un copropriétaire de l’assemblée.

Les responsabilités du syndicat et du syndic peuvent aussi être solidaire dans le cas de faute partagée.

Responsabilité du fait de décision des assemblées

Le syndicat ne doit pas prendre des décisions abusives. Il est responsable du préjudice causé aux copropriétaires bailleurs par le refus abusif de laisser le locataire exercé son activité de restauration.

Responsabilité envers les tiers

Le syndicat est responsable à l’égard des tiers lorsqu’il effectue les travaux de construction qui entraîne pour eux des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage (par exemple la fissuration des murs de l’immeuble voisin).

  

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