Les paiements effectués par un locataire ne sont pas nécessairement à imputer par priorité sur les dettes de loyer et de charges les plus anciennes lorsque le bailleur s'est abstenu d'en réclamer le paiement à l'occasion des demandes de paiement des loyers courants.

La 3ème chambre de la Cour de Cassation dans son arrêt du 5 janvier 2010 N° de pourvoi: 08-21569 précise que c'est au juge du fond d'apprécier dans les faits les dettes que locataires entendait couvrir par les paiements effectués.

Exposé de la situation

La Société Industrielle de Île Saint-Denis, bailleur, a réclamé en novembre 2005 à son preneur des loyers et charges relevant de la période du 20 juin 1994 au 19 juin 2003. La Cour d'appel de Paris ayant retenu que les paiement effectués par ce dernier entre 2000 et 2005 avait pour l'objet de régler prioritairement les dettes de loyer expressément appelées par le bailleur a, le 1 octobre 2008, déclaré prescrites les dettes antérieures à l'année 2000 et limité la condamnation du preneur aux seuls loyers et charges postérieurs à 2000 soit à un montant considérablement moindre que ce à quoi prétendait le bailleur.

Le bailleur contestait cette décision pour 3 motifs:

1°) que la Cour d'Appel ne pouvait relever d'office que le débiteur avait implicitement eu l'intention de payer prioritairement les dettes expressément appelées par la bailleresse et qu'elle aurait dû, en vertu du principe de contradiction, provoquer les explications préalables des parties,

2°) que si un débiteur peut décider quelle dette il entend acquitter, il doit en vertu de l'article 1253 du Code civil en faire la déclaration lorsqu'il paye,

3°) que lorsque les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne en vertu de l'article 1256, alinéa 2, du Code civil.

Position de la Cour de Cassation

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi.

Elle confirme que la Cour d'Appel était tout à fait en droit de déduire du fait que jusqu'au 2 novembre 2005 les dettes de loyer les plus anciennes n'étaient pas appelées par le bailleur qu'il était patent que le preneur avait eu l'intention de payer prioritairement les dettes de loyer expressément appelées.

Elle souligne que la Cour d'Appel n'était donc pas tenue de procéder à une recherche supplémentaire que ses constatations rendaient inopérante et permet de déduire que les articles 1253 et 1256 alinéa 2 ne faisaient pas obstacle aux conséquences que cette dernière en avait tiré.

Leçon pour les propriétaires bailleurs

Cette jurisprudence vient à propos pour rappeler que les appels de loyers ne doivent en aucune façon passer sous silence les éventuels arriérés de loyer et de charges, y compris pour ces dernières, lorsqu'elles font l'objet de contestations.

En ne le faisant pas, les bailleurs courent le risque de subir la prescription pour les dettes de loyer et/ou charges de plus de 5 ans

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