La Cour de cassation considère que la remise en mains propres d'une promesse de vente le jour de sa signature n'est pas un mode de notification de l'acte présentant des garanties équivalentes à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception et ne répond pas aux exigences de l'article L. 271- 1 du code de la construction et de l'habitation (Arrêt Cass 3ème civ du 27 février 2008).

Elle en déduit que le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir avant la dénonciation de la promesse intervenue plus d'un mois après la signature.

Cette décision précise, en l'absence du décret prévu dans cet article, les conditions de remise de l'acte lorsque celui ci est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente et a été remis directement par ce dernier au bénéficiaire du droit de rétractation.

Protection de l’acquéreur non professionnel d’un immeuble

La loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain a organisé la protection l’acquéreur non professionnel d’un immeuble en lui ouvrant une faculté de rétractation après notification (ou remise, dans le seul cas où un agent immobilier est intervenu à l'opération) de l’acte à l’acquéreur « par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ».

Cette faculté de rétractation doit être exercée dans les mêmes conditions de forme dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ou de la remise.

Contexte de la décision

Par promesse synallagmatique du 26 mai 2003, les vendeurs d'un immeuble ont promis de le vendre un immeuble à un particulier.

Le même jour, l'agent immobilier, mandataire des vendeurs a remis à l'acquéreur copie de cette promesse et un document l'informant des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et de la faculté de rétractation dont il disposait.

L'acquéreur a signé ce document en y mentionnant la date du 26 mai 2003.

Mais, alors que la vente devait intervenir au plus tard le 28 juillet 2003, l'acquéreur a avisé le 3 juillet 2003 ses vendeurs de ce qu'il ne donnait aucune suite à l'opération.

Les vendeurs et leur agence immobilière ont donc assigné l'acquéreur en constatation judiciaire de la vente et ont été débouté par la cour d'appel de Rouen.

Commentaires sur la portée de la décision

Une telle décision montre bien que le juge du fond et la Cour de cassation veulent éviter que les agences immobilières procèdent à la remise l'acte sans que l'acquéreur réalisent l'importance et le caractère officiel de cette remise ce qui aurait pour effet de vider de toute efficacité les articles L271 et suivant du code de la construction et de l’habitation.

Il est en effet très simple pour un professionnel de faire dater et signer par un particulier des documents nombreux à l'occasion d'un acte et de lui remettre ces documents sans que son attention soit attirée spécifiquement sur le fait que la remise de l'acte a des conséquences particulières.

Dans le cas précis, il apparait notamment que le droit de rétractation figurait dans le document en caractères peu lisibles.

Mais cette décision ne devrait pas faire obstacle semble-t-il à la pratique d'un "recommandé-main" permettant à l'agence de faire reconnaître par l'acquéreur dans les conditions de l'article L271 du code de la construction et de l’habitation qu'un exemplaire de l'acte signé lui a bien été remis.

On peut aussi imaginer que la mention manuscrite par l'acheteur sur l'exemplaire du vendeur du type "Je reconnais avoir reçu en main propre un exemplaire du présent acte le ......" suivi de sa signature seraient considérés comme remplissant les exigences de l'article L271.

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